なぜ54
稼働率94.3%
達成できるのか

※山王マンション2020年実績

賃貸不動産経営の、
こんなお悩みありませんか?

  • ここ数年マンションの空室が増えてきて、
    なかなか入居が決まらなくなってきた
  • 物件が老朽化していて、今後どうすればいいか分からない
  • 長期間、空室・空き区画がある
  • 空室・空き区画は少ないのに手元にお金が残らない
  • 管理会社からの改善提案が何もない

「古さ」を強みに変え、
建物の特徴を活かして差別化
総合的な視点で
賃貸経営の課題をみつけ
ワンストップ体制でサポートします

スペースRデザインの再生実績

  • 再生した不動産の
    平均築年数

    43

    最古は63

  • 再生棟数

    48

  • 手がけた
    リノベーション部屋

    192

  • 2020年管理物件の
    平均稼働率

    96.7%

※各データは2021年8月時点の実績です。

スペースRデザインが築古不動産の収益改善ができる理由

オーナー様の課題とユーザーの需要。両方を把握することで、
裏付けに基づいたオーダーメイドの企画が作成でき、それをワンストップで実行できるから。

築古不動産の調査・分析を行い、企画を作ります。企画を元に設計・デザインを行い、リーリング(市場と顧客のマッチング)、web ・プロモーションで情報を発信。情報を受け取ったユーザー様が物件にマッチして、契約成立になります。
  • 調査・分析力

    「本質的課題と強みを見つけ出す」
    立地やターゲット、不動産市場、まちの歴史、オーナーの想いなど、総合的な目線で課題や強みを抽出します。

  • 企画力

    「共感不動産にするためのブランディング」
    ハードとソフトの両面から構想を組み立て、
    強みを引き出し建物やコンセプトに共感する人が
    集まる、持続的でオンリーワンの物件へ一緒に育てます。

  • 設計デザイン力

    「持続的経営につながるデザイニング」
    コンセプトをもとに、建物・部屋の個性や
    環境要因など広い視点でデザインを生み出します。

  • リーシング力

    「新たな賃貸市場の創出」
    リノベーション市場のパイオニアとして
    10年間で蓄積した独自の顧客市場から相性の
    よい入居者をマッチングします。

  • WEB・プロモーション力

    「発信力でムーブメントを巻き起こす」
    オーナーの深い想いに触れることで、
    眠っている物件の真の価値を見出し、ユニークな表現でビンテージビルのファンを増やします。

お仕事依頼の流れ

  1. 相談・ヒアリング

    電話・メールにてご予約後
    弊社オフィスへご来訪いただき、
    お悩みについて詳しくヒアリングさせていただきます

    無料・予約制

  2. 市場調査・現状分析

    建物診断・市場調査・財務分析など、
    ご相談に応じた多角的な調査分析をおこないます

  3. 企画提案

    調査・分析結果をもとに、各オーナーさまへ向けた最適なプランをご提案いたします

  4. 実施

    • WEBページ作成&募集業務

      建物やまちの特徴、オーナー様の想いなど、企画に沿った建物や部屋紹介WEBページ、物件資料などすべての素材を弊社スタッフで作成いたします

      写真:どんなパソコンでもWebページから情報が観覧できる様子
    • リノベーションデザイン&工事

      設計デザインから工事監理まで、自社で責任をもって実施します

      写真:職人さんが現場で新しくデザイン、設計しているところ
    • 管理

      オーナー様のご要望に合わせてプランをご用意いたします

      写真:いろんなプランに合わせて作業を行う作業員

ご希望や状況に応じて、オーナー様に最適な項目を
カスタマイズし
話し合いながら
オーダーメイドのプランをおつくりいたします

オーダーメイドプラン組み合わせ例

図:オーナー様の要望別で組み合わせが可能です。現状を把握したいオーナー様は、調査・分析を。解決策を教えてほしいオーナー様は、調査分析、企画提案を。募集を任せたいオーナー様は、調査分析、企画提案、募集業務を。工事・募集をお願いしたいオーナー様は、調査分析、企画提案、設計・工事管理、募集業務を。企画から管理までをお任せしたいオーナー様は、調査分析、企画提案、建設管理。(設計・工事管理と募集業務は管理をしていく中で都度ご提案いたします。)どのようなご要望でも、相談は無料です。お気軽に問い合わせください。

事例紹介

オーナー様のお悩みに対し、
スペースRデザインからご提案した事例です

CASE01イエローベース天神

都心部に建つ雑多なテナントビルを
クリエイティブが集う場へ

写真:イエローベース天神603号室
DATA
鉄筋コンクリート造7階建て / 福岡市中央区 /
1964年竣工 /
プロジェクト時期:2019年

オーナー様からのご相談

すでにいくつか不動産を経営されているオーナー様。以前から当社のセミナーやイベントにも参加くださっていました。今回、天神北エリアの大通りに面した、好立地のテナントビルを取得されたタイミングで、空室となっている5階・6階のリーシングと建物全体のブランディングをご相談くださいました。

スペースRデザインからのご提案

立地もよく、趣のあるレトロビルながらも、周囲になじんでしまって個性が見えづらく、エントランスや共用部に張り紙がしてあるなど雑多な状態でした。また、屋上の防水状態もあまりよくありませんでした。そこで、まずはビルのイメージを刷新するために、以下のようなご提案をしました。

コンセプト

「都市のすきまにたたずむ秘密基地」

リンベーションの方向性・規模
  1. 張り紙をはがすなど共用部を整備。そのうえでエントランスとテナントサインをデザインし、建物全体に統一感をだす。
  2. 6階は区画分けをし、クリエイティブ系向けの小規模オフィス、5階はギャラリーやアパレル系店舗向けにデザイン。下階にいくほど、来客が多い用途に設定し人の流れをつくる。
  3. 「改装したフロアに名称をつける」という枠組みを設け、他のフロアと差別化、かつ、建物の今後の取り組みにストーリー性をもたせる

空間デザイン

改装するフロアの名称は「Contena」。港が近い、多様なデザインのフロアの積み重なり、情報や文化を届ける建物、といったキーワードから生まれました。これを全体のデザインコンセプトとし、コンテナに使用されるトタン材や下地材などをアクセントとして入れつつ、オフィスフロアの5階は、白塗装にコンクリート躯体現しでシンプルに。テナントフロアである5階は、解体して出てきた建物の素地を活かした仕上げにしました。また、共用部の廊下にはコンテナの内部のような空間をデザインしました。

写真:イエローベース天神解体後
before
写真:イエローベース天神解体後
before
写真:イエローベース天神603号室
after
写真:イエローベース天神6階共用部
after

結果

映像制作やIT関係の会社様、法律事務所様、サービス系店舗様などが入居され、満室稼働となりました。屋上防水工事も実施し、合わせてウッドデッキも整備。完成時にはオーナー様がお知り合いを呼んでイベントをされるなど、人が集うビルとして、大きな一歩を踏み出しました。

写真:イエローベース天神エントランス
写真:イエローベース天神美容室

CASE02フォリアオークス

徹底したターゲットの絞り込みで
難航ワンルームマンションを再生

写真:濃い肌色の壁に木目の壁のアレンジがされている室内
DATA
鉄筋コンクリート造5階建て / 福岡市南区 / 1983年竣工 / プロジェクト時期:2016年~現在

オーナー様からのご相談

エレベーターなし、3点ユニットのワンルームマンション。総戸数37戸のうち、11戸が空
室(入居率:60%)となっており、賃貸経営が厳しい状況。にも関わらず、委託している
管理会社からは、マンションの課題やそれに対する改善提案は無く、とても困っていると
のことで、ご相談をいただきました。

スペースRデザインからのご提案

建物、市場の調査・分析の結果を基に、建物のコンセプトを設定。ターゲットを「福岡中心部で
働き、自分らしさを求めるクリエイティブ志向の単身者」へと絞り込んだ上で、弱みであるエレ
ベーター無しの5階建・3点ユニット・屋外洗濯機置場?をカバーする付加価値を作り出す企画をご
提案しました。

コンセプト

「自分らしく、アクティブに暮らす、ワンルーム賃貸」

リノベーションの方向性・規模
  1. 部屋の傷み状況に合わせたデザインパターンを決め、工期の短縮
    と投資額を抑え、
    賃料を相場に。まずは満室をねらう。
  2. 入居者自身でDIYできる箇所をデザインに組み込んだり、各部屋
    にバイクハンガーを設置するなど、ターゲットにより響く付加価
    値を創出
  3. ロゴとイラストを作成し、エントランスデザイン、ライドイベン
    ト、ライドウェアブランドとのコラボディスプレイなど暮らしを
    想像させるようなプロモーションを実施

空間デザイン

造り付けの棚や収納スペースをつくるなど、家具をあまり持ち込まなくてもいいように工夫しました。デザインをパターン化することで、画一的になるのを防ぐために、壁や床の木材の貼り方やアクセントカラー、布の活用などで、各部屋の特徴づけをしています。

写真:フォリアオークス既存部屋
before
写真:フォリアオークス既存部屋
before
イラスト;5階建ての明るい色合いのマンシ
        ョン。その周りでは、通学する学生、歩道を散布するカップルや学生、ランニングしている人。公園では、大勢の人が賑やかにしている。
after
写真すっきりとした白の室内に、木目の板
        が壁に設置されている
after

結果

住居利用から住居兼仕事場、事務所利用など、想定した入居者像が見事的中し、完成から約2ヶ月で11室全てが成約。その後も、空いた部屋から順次同様の手法でリノベーションを実施。2018年10月より、管理も請け負い、引き続き収益改善を共にお手伝い。2021年には、新たに1階を2戸1(隣接する2部屋の壁を解体し一つの空間にする)として、店舗・事務所へのコンバージョンを企画。こちらもリリースから反響がおおきく短期成約。個性的な部屋が集まる、まちに開かれたビルとして、着々と独自のブランドが育っています。

写真:フォリアオークス2戸1部屋解体後
写真:フォリアオークス入居者様

CASE03カメリア小笹

自然豊かな住宅街に建つ団地を
オーナー様とともに育てる。

写真:カメリア小笹外観
DATA
壁式鉄筋コンクリート造5階建て / 福岡市中央区 /
築年1983年 /
プロジェクト時期:2015年~現在

オーナー様からのご相談

山を開いた住宅地にたつ民間団地。とても丁寧に管理運営されており、課題に直面しているという状態ではなかったものの、エレベーターなし5階建て、坂がちなエリアなどの弱点を考え、将来に向けて建物のブランディングをしていきたいと考えられていたオーナー様。当社主催のセミナーやイベントにも参加されながら、今後の方向性を見出す一歩として、退去となった4階・5階各1部屋ずつのリノベーションをご依頼いただきました。

スペースRデザインからのご提案

建物ブランディングの足場づくりとして、カメリア小笹の認知を広げる、話題性を生み出すことを第一の目的に。単に空間をつくるのではなく、DIYやワークショップ、イベント等を作る過程の中に組み込み、発信材料をつくることを重視したリノベーション企画をご提案しました。

コンセプト

「緑と坂のまち、小笹暮らしのススメ」

リノベーションの方向性・規模
  1. 5階は入居者層を絞って、普通ではない、あえて個性的なデザインでクリエイティブ系をターゲットに
  2. 4階はリフォーム済だったので、なるべく費用を抑えた表層リノベをし、カップルをターゲットに。(※市場の動向をリサーチする意味もこめて、5階と4階で真逆の方向性に)
  3. リノベーションの過程にDIYワークショップを組み込み、情報発信をする

空間デザイン

クリエイティブ系をターゲットにした部屋は、クロスをはがし、コンクリートと塗装とラワン合板をメインにデザイン。使い方に幅が生まれる土間も設けました。「竣工時が完成ではない」「新たなストーリーが生まれてほしい」という想いから、一部DIY可能個所を設定。一方、カップルをターゲットにした部屋は、ほぼ内装には手を加えず、アクセントとしてキッチン扉にデザインクロスを貼り、それに合わせて、廻り縁と襖縁のカラーをコーディネイトしました。

写真:カメリア小笹解体中
before
写真:カメリア小笹解体中
before
写真:カメリア小笹408号室「ロマン
        チックシナモン」
after
写真:カメリア小笹505号室「芽生え」
after

結果

情報発信が功を奏して福岡の情報誌に「おすすめ部屋」として掲載され、すこし時間はかかりましたが、お部屋も無事成約。その後は敷地にウッドデッキを設けたり、ゲストルームの運営を開始されたり、継続的にSNSで情報発信をおこなうなど、オーナー様ご自身が積極的に建物管理に携わり入居者や地域との関係づくりに動かれています。2019年からは再び弊社とリノベーション企画を実施しており、5階の部屋でも工事中に入居が決まったり、空室待ち申込みが入るなど、確実にブランドが育ちつつあります。

写真:カメリア小笹506号室「inst two」
写真:カメリア小笹ウッドデッキ

オーナー様からの声

一般の仲介とは一線を画すスペースRデザインのWEBサイト

賃貸マンション2棟オーナー(自主管理)のM様

ご依頼内容
募集業務

他社と違う一番の魅力は、WEBの力。
自分では気づかなかった潜在的な魅力を、独特の感性で見つけ出し、表現してくれます。
ご自身の物件に愛情を持っているオーナーさんと相性のよい会社だと思います。

出会わなければ、建て替えていました

賃貸マンションオーナー(自主管理)のS様

ご依頼内容
リノベーションデザイン/工事/募集業務

スペースRデザインとは10年来のお付き合い。良き相談相手です。
古さを生かすデザインってあるんだな、と。目からウロコです。同じ価値観を持った入居者
さんが集まることで、コミュニティがあるビルへと変化しました。

ビンテージビル体験説明会のご案内

不動産再生のリアルな現場にて見学・説明会を定期開催中!
ビンテージビルのご見学及び弊社の取り組みや再生事例などをご紹介します!

次回開催日 2021年10月23日(土)

よくあるご質問

以前に他社でリフォームした部屋の相談はできますか?

お気軽にご相談ください。室内の状態をみて判断させていただきます。

管理会社に任せている物件ですが、ご相談可能でしょうか。

可能です。お気軽にご相談ください。

福岡市外・県外の物件の相談も可能でしょうか?

当社は福岡市内での業務をメインとしており、遠方の物件については基本的にお受けしておりません。ですがお悩みによってはアドバイスなどのお手伝いができることもありますので、一度ご相談ください。

リノベーションのみの相談は可能でしょうか?

相談は可能です。ただし、当社は調査分析に基づいた企画提案を行っており、
設計、デザイン、工事をトータルでご提案しております。

主な受賞歴

2012年
  • 「リノベーションミュージアム冷泉荘」が福岡市都市景観賞「活動部門」受賞
  • 福岡市創業ビジネスコンテストにて最優秀賞受賞
2015年
  • 山王マンション305号室 “the times” transplantation – “時代” 移植 が第27回福岡県美しいまちづくり
    建築賞(一財)福岡県建築住宅センター理事長賞受賞
  • 経済産業省がんばる中小企業・小規模事業者300選に選定
2016年
  • 経済産業省平成27年度先進的なリフォーム事業者表彰を受賞
2017年
  • 吉原住宅有限会社とともに冷泉荘の事例において第12回日本ファシリティマネジメント大賞(JFMA
    賞)特別賞を受賞
2018年
  • 吉原住宅有限会社とともに冷泉荘の事例において 建物エバリュエーション事例コンテスト 優秀賞を受賞
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株式会社スペースRデザイン

〒810-0041 福岡市中央区大名2丁目8-18 天神パークビル
宅地建物取引業 福岡県知事(3) 16204号

ビル再生の企画・コンサルティング、マーケティング、設計・デザイン、工事、プロモーション、不動産仲介、不動産管理及びビルストック活用の啓発活動

代表メッセージ

株式会社スペースRデザインは、冷泉荘で得た経験を経年賃貸オーナーの困りごとに役立てる体制
作りを目指してスタートしました。そして、企画・マーケティング・デザイン・リノベーション・
不動産仲介・不動産管理、賃貸経営のすべてを「共感」をもとにつなぐという独自の手法をつく
りあげてきました。
ヨーロッパの建物は、古くなるほど価値が高まるのはあたりまえ。しかし、まだ日本では理解が
進んでいません。ですが、様々な方からのお声や公のコンテストでの賞をいただきながら、この
考え方が福岡から全国に発信されることであると、力をいただいております。
不動産オーナーと建物のユーザーが満足できるバランスをみつけ、そこを土台に、建物がまちを
元気にし、そこに必要な不動産へと育てる。建物はとても大きな可能性をもっています。固まっ
てしまっている建物への価値観を、私たちと一緒に変えていきませんか?

スペースRデザイン代表 吉原 勝己